Rynek nieruchomości w Polsce od lat funkcjonuje w modelu, który dla branży stał się oczywisty, a dla klientów coraz częściej budzi wątpliwości. Pośrednik zawiera umowę ze sprzedającym, zawiera umowę z kupującym i pobiera prowizję od obu stron tej samej transakcji. Konstrukcja jest formalnie poprawna. Dwie umowy, dwa stosunki zobowiązaniowe, dwa wynagrodzenia. Problem polega na tym, że poprawność konstrukcyjna nie rozstrzyga o tym, czy model ten jest uczciwy, transparentny i zgodny z zasadą lojalności wobec klienta. Dyskusja o podwójnej prowizji nie dotyczy wyłącznie pieniędzy. Dotyczy strukturalnego konfliktu interesów i granic swobody umów w obrocie konsumenckim.
Skąd wzięła się podwójna prowizja?
Źródeł obecnego modelu należy szukać w deregulacji zawodu pośrednika nieruchomości w 2014 roku. Zniesienie obowiązkowych licencji i ograniczenie formalnych wymogów wykonywania zawodu spowodowało, że działalność pośrednictwa została w dużej mierze pozostawiona zasadzie swobody kontraktowej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa, czym jest pośrednictwo, ale nie reguluje w sposób szczegółowy zasad wynagradzania. Nie wprowadza maksymalnych stawek prowizji. Nie rozstrzyga, czy pośrednik może pobierać wynagrodzenie od jednej czy od obu stron. Nie zawiera przepisów dotyczących konfliktu interesów wprost. W efekcie zastosowanie znajduje art. 353¹ kodeksu cywilnego, zgodnie z którym strony mogą ułożyć stosunek prawny według własnego uznania, o ile jego treść nie sprzeciwia się ustawie, naturze stosunku ani zasadom współżycia społecznego. To właśnie w tej przestrzeni swobody powstał model podwójnej prowizji. Skoro pośrednik może zawrzeć odrębną umowę ze sprzedającym i odrębną z kupującym, a każda z nich przewiduje wynagrodzenie za doprowadzenie do transakcji, to formalnie nie ma przeszkód, by pobrać dwie prowizje. Model ten nie wynika z nakazu ustawowego. Jest efektem braku ograniczeń.
Jak wygląda stan prawny
W pierwszej kolejności należy wyraźnie zaznaczyć, że w polskim porządku prawnym nie istnieje przepis, który wprost zakazywałby pobierania prowizji od obu stron tej samej transakcji nieruchomości. Ustawodawca nie wprowadził ani zakazu podwójnego wynagradzania pośrednika, ani maksymalnych stawek prowizji, ani regulacji rozstrzygającej, czy pośrednik powinien reprezentować wyłącznie jedną stronę.
Działalność pośredników nieruchomości opiera się przede wszystkim na przepisach Kodeksu cywilnego oraz Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ta ostatnia definiuje pośrednictwo jako działalność zawodową polegającą na wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów dotyczących nieruchomości. Nie reguluje jednak szczegółowo konstrukcji wynagrodzenia ani nie rozstrzyga kwestii konfliktu interesów.
Umowa pośrednictwa jest umową nienazwaną, najczęściej kwalifikowaną jako umowa o świadczenie usług, do której odpowiednie zastosowanie znajdują przepisy o zleceniu. Co do zasady ma charakter umowy starannego działania. Oznacza to, że pośrednik nie gwarantuje osiągnięcia określonego rezultatu, np. uzyskania konkretnej ceny, ale zobowiązuje się do podjęcia profesjonalnych działań zmierzających do doprowadzenia do zawarcia umowy.
Kluczowe znaczenie ma tu zasada swobody umów wynikająca z art. 353¹ Kodeksu cywilnego. Strony mogą ułożyć stosunek prawny według własnego uznania, o ile jego treść nie sprzeciwia się ustawie, naturze stosunku ani zasadom współżycia społecznego. Właśnie w tej przestrzeni swobody powstał model podwójnej prowizji. Skoro możliwe jest zawarcie dwóch odrębnych umów (jednej ze sprzedającym, drugiej z kupującym), to każda z nich może przewidywać wynagrodzenie za doprowadzenie do transakcji.
W orzecznictwie polskich sądów powszechnych nie wykształciła się linia, która uznawałaby samą konstrukcję podwójnej prowizji za bezwzględnie sprzeczną z prawem. Spory dotyczące prowizji koncentrują się przede wszystkim na innych zagadnieniach: czy doszło do skutecznego zawarcia umowy pośrednictwa, czy zakres czynności pośrednika odpowiadał postanowieniom umownym, czy klient został w sposób jednoznaczny poinformowany o zasadach wynagradzania oraz kiedy powstało roszczenie o zapłatę prowizji. Sądy podkreślają przy tym, że pośrednik jako profesjonalista podlega podwyższonemu standardowi staranności. W relacjach z konsumentem obowiązuje go również szczególny obowiązek informacyjny oraz wymóg przejrzystości postanowień umownych. Nie oznacza to jednak, że samo pobieranie wynagrodzenia od obu stron jest kwalifikowane jako sprzeczne z ustawą.
Granice dopuszczalności wyznaczają przede wszystkim przepisy o ochronie konsumentów, w szczególności regulacje dotyczące niedozwolonych postanowień umownych. Jeżeli konstrukcja umowy prowadzi do rażącej nierównowagi praw i obowiązków stron albo jeżeli klient nie został rzetelnie poinformowany o charakterze relacji oraz o równoległym wynagradzaniu pośrednika przez drugą stronę, możliwe jest podważanie takich postanowień. Nie jest to jednak automatyczny mechanizm.
Legalność a konflikt interesów
Kluczowe pytanie nie brzmi jednak, czy podwójna prowizja jest dziś legalna. Jest. Pytanie brzmi, czy jest zgodna z zasadą lojalności wobec klienta? Sprzedający chce sprzedać drożej. Kupujący chce kupić taniej. Te interesy są z definicji sprzeczne. Jeżeli pośrednik otrzymuje wynagrodzenie od obu stron, jego ekonomiczna motywacja polega na doprowadzeniu do zawarcia umowy jako takiej.
W modelu podwójnej prowizji pośrednik staje się beneficjentem finalizacji transakcji, niezależnie od tego, czy warunki są optymalne dla którejkolwiek ze stron. Oczywiście można twierdzić, że profesjonalista potrafi zachować neutralność. Problem polega na tym, że systemowo zachęca się go do maksymalizacji liczby zamkniętych transakcji, nie do maksymalizacji interesu konkretnego klienta.
W wielu zawodach zaufania publicznego konflikt interesów jest traktowany jako sytuacja niedopuszczalna. W przypadku pośredników nieruchomości przez lata uznawano go za element modelu biznesowego.
Gdzie w tym ochrona konsumenta?
Z punktu widzenia prawa konsumenckiego kluczowe znaczenie ma transparentność. Jeżeli klient w sposób jasny i jednoznaczny został poinformowany, że pośrednik równolegle działa na rzecz drugiej strony i pobiera od niej wynagrodzenie, formalnie trudno mówić o wprowadzeniu w błąd. W praktyce jednak umowy pośrednictwa są często podpisywane w warunkach asymetrii informacyjnej. Klient nie zawsze analizuje szczegółowo treść dokumentu. Nie zawsze ma świadomość, jakie skutki niesie konstrukcja wynagrodzenia. Często przyjmuje, że pośrednik „prowadzi jego sprawę”. W sytuacjach, w których postanowienia umowne prowadzą do rażącej nierównowagi praw i obowiązków, możliwe jest ich kwestionowanie na gruncie art. 385¹ k.c. Jeżeli konstrukcja umowy w praktyce wyłącza odpowiedzialność pośrednika, a jednocześnie zapewnia mu wynagrodzenie niezależnie od rzeczywistej jakości usług, ryzyko abuzywności rośnie. Nie zmienia to faktu, że ciężar sporu spoczywa na kliencie. To on musi podjąć decyzję o wejściu w proces i wykazać, że doszło do naruszenia jego interesów.
Czy potrzebna jest zmiana prawa?
Projekty legislacyjne pojawiające się w przestrzeni publicznej zakładają ograniczenie możliwości pobierania prowizji od obu stron oraz wprowadzenie maksymalnych stawek wynagrodzenia. Celem ma być zwiększenie przejrzystości rynku oraz jednoznaczne określenie, którą stronę reprezentuje pośrednik. Z perspektywy systemowej takie rozwiązanie prowadziłoby do jasnego rozdzielenia ról. Pośrednik działa na rzecz jednej strony i jest przez nią wynagradzany. Odpowiedzialność i lojalność są jednoznaczne. Dziś rynek funkcjonuje w modelu, w którym formalna poprawność umów przesłania problem strukturalnego konfliktu interesów. Dopóki ustawodawca nie wprowadzi jednoznacznych zasad, dyskusja będzie powracać.
adw. Karolina Pilawska
Pilawska Zorski Adwokaci
